Kaufnebenkosten

Bevor sich die Tür zur eigenen Immobilie öffnet – müssen der Kaufpreis und die Kaufnebenkosten bezahlt werden. Denn neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen noch Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuchamt sowie Maklerkosten dazu und summieren sich schnell zu einem erheblichen Betrag. Wir erklären, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wann sie fällig werden und wie Sie Überraschungen vermeiden. Am besten rechnen Sie die Nebenkosten direkt in Ihr Gesamtbudget ein – so behalten Sie von Anfang an den Überblick.

1. Zusammengefasst

• Kaufnebenkosten belaufen sich in der Regel auf 5,5–15,14 % des Kaufpreises – je nach Bundesland, Makler-Einbindung und Art der Immobilie
• Zu den typischen Posten gehören Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (in der Regel rd. 2%) sowie Maklerprovision (in der Regel bis zu 7,14% inkl. MwSt.).
• Viele Käufer unterschätzen diese Zusatzkosten bei den ersten Überlegungen und werden dann bei der Finanzierung überrascht, weil das Vorhaben insgesamt teurer und der Kreditbedarf höher ist als gedacht. 
• Wer frühzeitig kalkuliert und vergleicht, vermeidet böse Überraschungen beim Immobilienkauf.

2. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist häufig der größte Einzelposten unter den Nebenkosten. Sie fällt beim Kauf jeder Immobilie an – egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück.

• Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises – z. B. aktuell 6% in Berlin und 6,5% in Brandenburg
• Die Steuer wird nach Vertragsunterzeichnung vom Finanzamt berechnet und muss vor der Grundbucheintragung gezahlt werden.
• Ohne Nachweis über die Zahlung (Unbedenklichkeitsbescheinigung) erfolgt keine Eigentumsumschreibung.

3. Notar- und Grundbuchkosten

Ohne Notar kein Eigentum: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, und das Grundbuchamt trägt den Eigentümerwechsel ein.

• Die Summe der Notar- und Grundbuchkosten und der Gebühren für die Eintragung der Grundschuld wird aus Banksicht mit 2 % des Kaufpreises kalkuliert.
• Diese Kosten werden meist kurz nach der Beurkundung fällig und landen in mehreren Teilrechnungen bei Ihnen – achten Sie auf rechtzeitige Zahlung.

4. Maklerprovision

Wenn ein Makler beteiligt ist, fällt in der Regel eine Vermittlungsprovision an.

• Seit 2020 gilt bei Wohnimmobilien (Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser) das sogenannte „Bestellerprinzip“.
  • Der Käufer darf dabei nie mehr zahlen als der Verkäufer – man teilt sich also die Provision gerecht. Derzeit sind in Berlin/Brandenburg insgesamt 7,14% üblich – für jede Partei also 3,57%.
• Bei unbebauten Grundstücken und Mehrfamilienhäusern gilt nicht das „Bestellerprinzip“, so dass die 7,14% in der Regel vom Käufer getragen werden müssen.
• Wenn es um ein Erbpachtgrundstück geht wird die Berechnung etwas umfangreicher, um nicht kompliziert zu sagen – wir beraten Sie hierzu natürlich gerne.

Die Zahlung wird erst nach erfolgreicher Beurkundung fällig.

• Tipp: Achten Sie auf transparente Vereinbarungen im Maklervertrag, um doppelte Zahlungen zu vermeiden. Der Makler, über den Sie auf das Objekt aufmerksam geworden sind, hat Anspruch auf die Provision. Auch, wenn Sie mit dem Verkäufer dann noch direkt verhandeln… 

5. Weitere Nebenkosten

Neben den klassischen Kosten gibt es einige zusätzliche Ausgaben, die gerne übersehen werden:

• Gutachter- oder Sachverständigenkosten bei älteren Immobilien.
• Gebühren für Energieausweis, Grundbuchauszüge oder Lagepläne.
• Bankgebühren bei Finanzierung (z. B. Gebühren für Wertgutachten).

Auch diese Beträge können sich summieren – eine sorgfältige Planung und eine gute Beratung lohnt sich.

6. Beispielrechnung

Ausgangslage:
Kaufpreis: 400.000 €
Bundesland: Brandenburg (Grunderwerbsteuer 6,5 %)

Kostenübersicht:

• Grunderwerbsteuer: 26.000 €
• Notar & Grundbuch: ca. 8.000 €
• Maklerprovision: 14.280 € (3 % + MwSt. Käuferanteil)

Gesamte Nebenkosten: ca. 48.280 € (12,07% des Kaufpreises)

7. Fazit

Kaufnebenkosten sind kein lästiger Zusatz, sondern ein wesentlicher Bestandteil der Immobilienfinanzierung. Wer sie von Anfang an realistisch einplant, vermeidet Liquiditätsprobleme und kann sicher in die neue Immobilie starten. Wir helfen Ihnen, alle Kosten transparent aufzuschlüsseln und direkt in Ihr Budget zu integrieren – für einen klaren, stressfreien Immobilienkauf.